Własność nieruchomości nie musi być prawem jednopodmiotowym i może przysługiwać kilku podmiotom. Nie ma generalnych ograniczeń, co do liczby współwłaścicieli. Wspólne prawo możemy nabyć dobrowolnie, zawierając z innym podmiotem stosowną umowę. Niemniej jednak często dochodzi do sytuacji, gdy współwłaścicielami stajemy się z mocy ustawy (np. zasiedzenie, dziedziczenie) lub na podstawie orzeczenia sądowego. Nie zawsze jest to dla nas komfortowa sytuacja, dlatego pojawia się chęć zlikwidowania stosunku współwłasności.
Kto może wystąpić z wnioskiem o zniesienie współwłasności nieruchomości?
Zniesienia współwłasności nieruchomości (gruntowych, budynkowych, lokalowych, itp.) może domagać się każdy ze współwłaścicieli. Uprawnienie to może zostać wyłączone przez czynność prawną (np. w umowie sprzedaży nieruchomości) na okres nie dłuższy niż 5 lat, przy czym w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu istnieje możliwość jego przedłużenia o kolejne 5 lat. Żądanie zniesienia współwłasności nie jest ograniczone w czasie.
W jaki sposób można domagać się zniesienia współwłasności?
Zniesienie współwłasności nieruchomości może odbyć się w dwóch różnych trybach:
- umownym
- sądowym.
Umowne zniesienie współwłasności
Zawarcie umowy pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości jest najprostszym i najszybszym sposobem zniesienia współwłasności. Niemniej jednak korzystając z tej metody wszyscy współwłaściciele muszą być zgodni zarówno, co do zamiaru zniesienia współwłasności, jak również co do sposobu, w jaki zniesienie to ma nastąpić.
Należy pamiętać, że w przypadku umownego zniesienia współwłasności nieruchomości nie wystarczy podpisanie zwykłej umowy – powinna ona zostać zawarta w formie aktu notarialnego. W celu podpisania przedmiotowej umowy konieczne więc będzie udanie się wszystkich współwłaścicieli do notariusza.
Sądowe zniesienie współwłasności
W przypadku, gdy chociażby jeden ze współwłaścicieli nie zgadza się na zniesienie współwłasności lub zgadza się, jednak zaproponowany sposób mu nie odpowiada – konieczne stanie się wszczęcie postępowania przed sądem.
W jaki sposób wszcząć postępowanie sądowe?
W celu wszczęcia postępowania sądowego konieczne jest wniesienie stosownego wniosku, w którym należy wskazać proponowany podział nieruchomości.
W sprawach dotyczących zniesienia współwłasności nieruchomości sądem właściwym jest sąd rejonowy dla miejsca położenia nieruchomości.
Od wniosku pobiera się opłatę stałą w kwocie 1000 zł, chyba że wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności -wówczas opłata ta wynosi 300 zł.
Jakie są możliwości zniesienia współwłasności?
Zarówno w trybie umownym, jak i sądowym można skorzystać z różnych sposobów zniesienia współwłasności. Co do zasady wskazuje się trzy możliwości:
- fizyczny podział nieruchomości;
- przyznanie na własność nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych;
- sprzedaż nieruchomości wspólnej i podział uzyskanych z tego tytułu środków według wielkości udziałów.
Co w sytuacji, gdy współwłaściciel nie godzi się na zaproponowany sposób podziału nieruchomości?
W przypadku, gdy nie możemy dojść do porozumienia ze współwłaścicielem, co do sposobu podziału nieruchomości, kwestię tę będzie musiał rozstrzygnąć Sąd. W pierwszej kolejności Sąd powinien wziąć pod uwagę fizyczny podział rzeczy wspólnej, chyba że współwłaściciele żądają przyznania nieruchomości jednemu z nich w zamian za spłaty albo jej sprzedania.
Jeśli więc wnioskodawca nie chce fizycznego podziału nieruchomości, a np. wolałby przyznania mu rzeczy na wyłączną własność – żądanie to zostałoby uwzględnione wyłącznie w przypadku braku możliwości fizycznego podziału lub w sytuacji, gdy żaden ze współwłaścicieli nie byłby zainteresowany zniesieniem współwłasności przez podział fizyczny i nie zachodziłyby okoliczności przemawiające za sprzedażą nieruchomości.
Co w przypadku, gdy obydwaj współwłaściciele chcą przyznania im na własność nieruchomości ze spłatą drugiego?
W takiej sytuacji Sąd powinien rozważyć szereg okoliczności faktycznych konkretnej sprawy w celu ustalenia, któremu z właścicieli powinna zostać przyznana własność nieruchomości.
Sąd podejmując decyzję najczęściej bierze pod uwagę rodzaj i przeznaczenie rzeczy, stan rodzinny poszczególnych współwłaścicieli, przygotowanie zawodowe, rodzaj działalności zawodowej, stan majątkowy, i możliwość dokonania spłaty przez tego współwłaściciela, któremu rzecz ma być przyznana.
Ponadto, należy uwzględnić również warunki przedstawione przez tego współwłaściciela nieruchomości, w szczególności odnoszące się do jej wartości, decydujące jednocześnie o wysokości spłat.
Czy istnieje możliwość rozłożenia dopłat lub spłat na raty?
Sąd może rozłożyć dopłaty lub spłaty na raty. W razie rozłożenia świadczenia pieniężnego na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu. Natomiast w wypadkach zasługujących na szczególne uwzględnienie sąd na wniosek dłużnika może odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.
Jeśli potrzebujesz pomocy lub chcesz uzyskać więcej informacji, zapraszam do kontaktu z kancelarią -> formularz -> dane kontaktowe
Jeśli jesteś zainteresowany innymi artykułami i chcesz być na bieżąco ze wszystkimi ciekawostkami prawniczymi, zapraszam do polubienia i obserwowania mojej strony na facebooku -> Kancelaria Adwokacka Magdalena Tybor.
Przeczytaj również:
UMOWA PRZEDWSTĘPNA – JAKIE UPRAWNIENIA MA STRONA W RAZIE NIEZAWARCIA UMOWY PRZYRZECZONEJ?
Zasiedzenie nieruchomości- czyli jak uregulować stan prawny nieruchomości po latach
BRAK DOJAZDU DO DZIAŁKI – CZYLI JAK USTANOWIĆ SŁUŻEBNOŚĆ DROGI KONIECZNEJ NA SĄSIEDNICH GRUNTACH.