W Polsce istnieje wiele nieruchomości, które nie mają bezpośredniego dojazdu do drogi publicznej. Często zdarza się, że nie możemy porozumieć się z sąsiadem, aby udostępnił nam swoją działkę przez którą moglibyśmy przejeżdżać. Co w takiej sytuacji zrobić? Czy możemy w jakiś sposób „zmusić” właściciela sąsiednich gruntów do wyznaczenia nam drogi przejazdowej? W polskim prawie ustawodawca wprowadził instytucję służebności drogi koniecznej, która pozwala rozstrzygnąć spory w tym zakresie.
Kiedy można ustanowić służebność drogi koniecznej?
Służebność drogi koniecznej można ustanowić wyłącznie w sytuacji, gdy dana nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Jakkolwiek całkowity brak dostępu do drogi publicznej nie budzi żadnych wątpliwości, tak przesłanka „nieodpowiedniego dostępu” może być dosyć ocenna. Jak wskazuje orzecznictwo sądów „nieodpowiedniość dostępu nieruchomości do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 § 1 KC, może w szczególnie uzasadnionych wypadkach, polegać na tym, że nieruchomość ta przylega wprawdzie do drogi publicznej, jednak przejazd tą drogą przez znaczną część roku jest utrudniony lub niemożliwy, ze względu na jej zły stan techniczny.” (uchw. SN z 14.8.1985 r., III CZP 44/85).
Droga konieczna może zostać ustanowiona na wielu nieruchomościach należących do różnych osób – o ile tworzą one “łańcuch” łączący naszą nieruchomość z drogą publiczną.
W jaki sposób ustanowić służebność? Czy sąsiad może odmówić przejazdu przez jego działkę?
Służebność drogi koniecznej możemy ustanowić na kilka sposobów. Dwa podstawowe to:
- w drodze umowy z właścicielem gruntu przez który miałaby przebiegać droga;
- na podstawie orzeczenia sądu.
W pierwszym przypadku właściciel gruntu, przez który chcielibyśmy przeprowadzić drogę, musiałby wyrazić na to zgodę. Jego oświadczenie w tym zakresie powinno zostać złożone w formie aktu notarialnego.
Jeśli sąsiad nie wyraża zgody na korzystanie z jego gruntu, pozostaje nam wszczęcie postępowania sądowego. Przed sądem musimy wykazać, że nasza nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, dlatego konieczne jest wytyczenie drogi przez sąsiednie grunty. Jeśli sąd uzna zasadność naszego żądania, wydaje stosowne orzeczenie, w którym ustanawia służebność drogi koniecznej za odpowiednim wynagrodzeniem.
Czy istnieje możliwość zasiedzenia służebności?
Służebność gruntowa może zostać nabyta w drodze zasiedzenia, jednak w tym celu należy spełnić dodatkowe przesłanki. Po pierwsze konieczne jest korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia –będzie to zazwyczaj utwardzona droga. Po drugie, korzystanie z przedmiotowej drogi trwa od 20 lat (przy zachowaniu dobrej wiary) lub 30 lat (jeśli mamy do czynienia ze złą wiarą osoby korzystającej).
Czy właściciel nieruchomości przez którą przebiega droga może żądać z tego tytułu wynagrodzenia?
Za ustanowienie służebności drogi koniecznej przysługuje właścicielowi nieruchomości obciążonej stosowne wynagrodzenie – także wówczas, gdyby nie poniósł on żadnej szkody w tym zakresie. Wynagrodzenie jest bowiem ceną jaką korzystający z nieruchomości zobowiązuje się płacić za prawo użytkowania drogi koniecznej, nie zaś odszkodowaniem. W orzecznictwie wskazuje się, że może mieć ono charakter świadczenia jednorazowego lub okresowego, wyrażonego w formie pieniężnej lub świadczenia w naturze. Niemniej jednak zazwyczaj jest to jednorazowe świadczenie pieniężne.
Nie będziemy zobowiązani do wypłaty stosownego wynagrodzenia jedynie w przypadku wyrażenia na to zgody przez właściciela gruntu, z którego korzystamy oraz w przypadku zasiedzenia służebności gruntowej.
Ile trzeba zapłacić za ustanowienie służebności drogi koniecznej?
Określając wysokość wynagrodzenia należy uwzględnić przede wszystkim szczególne zwiększenie wartości nieruchomości władnącej wskutek uzyskania dostępu do drogi publicznej lub budynków gospodarskich (tj. nieruchomości do której doprowadzana jest droga) i jednocześnie obniżenie wartości nieruchomości obciążonej (tj. nieruchomości przez którą przebiega droga). Ponadto należy wziąć pod uwagę wydatki na niezbędne adaptacje oraz aktualne ceny rynkowe. W przypadku ustanowienia służebności w drodze umowy – strony mogą dowolnie ustalić wysokość wynagrodzenia. Jeśli jednak służebność drogi koniecznej jest ustanawiana w trybie postępowania sądowego – zazwyczaj sąd powołuje biegłego sądowego, który szacuje wartość służebności.
Ile kosztuje wszczęcie postępowania sądowego?
Od wniosku o ustanowienie drogi koniecznej należy uiścić opłatę sądową, która wynosi 200,00 zł.
Jeśli potrzebujesz pomocy lub chcesz uzyskać więcej informacji, zapraszam do kontaktu z kancelarią -> formularz -> dane kontaktowe
Jeśli jesteś zainteresowany innymi artykułami i chcesz być na bieżąco ze wszystkimi ciekawostkami prawniczymi, zapraszam do polubienia i obserwowania mojej strony na facebooku -> Kancelaria Adwokacka Magdalena Tybor.
Przeczytaj również:
Zasiedzenie nieruchomości- czyli jak uregulować stan prawny nieruchomości po latach
Zmarły krewny pozostawił w spadku nieruchomość – jak uregulować wpis w księdze wieczystej?
…oraz że Cię nie opuszczę dopóki nasz kredyt hipoteczny nie zostanie spłacony.