CZY BUDUJĄC DOM NA DZIAŁCE, KTÓRA NIE JEST MOJĄ WŁASNOŚCIĄ PRZYSŁUGUJĄ MI DO NIEGO JAKIEŚ PRAWA?

Często zdarza się, że osoby spokrewnione, czy też osoby będące w nieformalnym związku decydują się na budowę domu na gruncie, którego właścicielem jest jedno z nich lub osoba trzecia (np. członek rodziny). Panuje błędne przekonanie, że jeśli ktoś wybuduje budynek na czyjejś „ziemi” to budynek ten niejako “z automatu” staje się własnością osoby, która w niego zainwestowała. Jak to wygląda w praktyce? Czy rzeczywiście osoby inwestujące w dom nie powinny obawiać się jego utraty?

Czym jest nieruchomość?

Nieruchomości dzielą się na nieruchomości gruntowe, budynkowe oraz lokalowe.

Nieruchomościami są przede wszystkim części powierzchni ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot własności, określane mianem gruntów.

Wyjątkowo nieruchomościami będą również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią one odrębny od gruntu przedmiot własności.

Czy budując dom na cudzym gruncie staję się jego właścicielem? 

Zgodnie z zasadą trwałego związania z gruntem (superficies solo cedit), budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią części składowe gruntu. Nie mogą więc one być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Okoliczność, w której budynek stanowi przedmiot własności odrębnej od własności gruntu stanowi wyjątek od tej zasady.

Oznacza to, że budując dom na gruncie stanowiącym własność osoby trzeciej – staje się on częścią składową gruntu i tym samym jest on własnością osoby, do której należy „ziemia”. Nie można więc uznać, że osoba, która wzniosła budynek jest jego właścicielem, niezależnie od tego na czyim gruncie on się znajduje.

Co w sytuacji, gdy już wybudowaliśmy dom na cudzym gruncie?

Osobie, która zainwestowała w budynek znajdujący się na gruncie niebędącym jego własnością przysługują przede wszystkim następujące roszczenia:

  • Zwrot poniesionych nakładów
  • Wykup gruntu

ZWROT PONIESIONYCH NAKŁADÓW

Osoba, która pokryła koszty całej lub części inwestycji, może domagać się ich zwrotu od osoby, która jest właścicielem nieruchomości. Należy przy tym pamiętać, że dochodząc zwrotu poniesionych nakładów w drodze postępowania sądowego, to na osobie dochodzącej swojego roszczenia spoczywa ciężar udowodnienia poniesionych nakładów. Oznacza to, że osoba, która zainwestowała w budynek powinna zebrać wszelkie dowody potwierdzające poniesione wydatki, przede wszystkim będą to rachunki, paragony, faktury, potwierdzenia przelewów, zeznania świadków, itp. Niektóre koszty mogą więc być trudne do wykazania.

WYKUP GRUNTU

Budynek stanowi szczególną postać nakładu poczynionego przez samoistnego posiadacza na cudzy grunt. Dlatego też ustawodawca przewidział dodatkową możliwość rozliczenia tego nakładu poprzez przeniesienie na własność zajętej działki na rzecz osoby, która wybudowała budynek za odpowiednim wynagrodzeniem.

UWAGA! Roszczenie o wykup działki przysługuje wyłącznie w przypadku, gdy wartość budynku przekracza znacznie wartość zajętej na ten cel działki.

Przeniesienia własności działki na rzecz osoby, która wybudowała budynek może domagać się zarówna ten kto poczynił inwestycję, jak również właściciel gruntu.

Czy można zabezpieczyć swoje roszczenie jeszcze przed dokonaniem inwestycji?

Najczęstszym przykładem, gdy ryzykujemy zainwestowanie własnych środków pieniężnych w cudzy grunt jest budowa domu na działce należącej do naszego partnera (inwestycja jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego) lub też w trakcie małżeństwa, ale na nieruchomości wchodzącej do osobistego majątku małżonka. Na etapie inwestowania oczywiście nie podejrzewamy bliskiej nam osoby, że mogą pojawić się jakiekolwiek komplikacje, które spowodowałyby konieczność rozliczenia się z poniesionych nakładów. Życie jednak pisze różne scenariusze i mimo darzenia drugiej osoby głębokim zaufaniem, warto zabezpieczyć swoje interesy jeszcze przed dokonaniem jakichkolwiek nakładów.

W tym celu najlepszym rozwiązaniem jest podpisanie stosownej umowy, w której zarówno inwestor, jak i właściciel działki regulują swoje stosunki zobowiązaniowe – czy to przez zobowiązanie do przeniesienia udziału w nieruchomości, czy też uznanie wysokości nakładów, które w razie rozpadu związku, zostaną pokryte przez drugą stronę. Dodatkowym rozwiązaniem zabezpieczającym inwestora jest przykładowo ustanowienie hipoteki umownej na nieruchomości. W zależności od potrzeb stron w umowie można zawrzeć wiele różnych rozwiązań w ten sposób, aby zabezpieczyć obie strony umowy. Jeśli umowa zostanie sporządzona w sposób prawidłowy i będzie rozstrzygać wszystkie najistotniejsze kwestie związane z rozliczeniem stron w przypadku konfliktu, wówczas strony będą mogły ominąć długotrwały proces sądowy, który nigdy nie daje pewności, co do pozytywnego rozstrzygnięcia sprawy – czy to dla jednej, czy drugiej strony.

Czy po zawarciu związku małżeńskiego stanę się współwłaścicielem nieruchomości?

Niestety jest to kolejne błędne przekonanie osób, które inwestują w nieruchomość swojego partnera. Co prawda z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (o ile nie została zawarta tzw. intercyza), jednak obejmuje ona przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania związku małżeńskiego. Oznacza to, że wszystkie przedmioty, które stanowiły własność jednego z małżonków jeszcze przed ślubem – po zawarciu związku małżeńskiego nadal będą wchodzić do jego majątku osobistego.

 

Jeśli potrzebujesz pomocy lub chcesz uzyskać więcej informacji, zapraszam do kontaktu z kancelarią -> formularz -> dane kontaktowe

Jeśli jesteś zainteresowany innymi artykułami i chcesz być na bieżąco ze wszystkimi ciekawostkami prawniczymi, zapraszam do polubienia i obserwowania mojej strony na facebooku -> Kancelaria Adwokacka Magdalena Tybor.

Przeczytaj również:

ROZPAD ZWIĄZKU – CZY MOŻNA ŻĄDAĆ OD BYŁEGO PARTNERA ZWORTU ZAINWESTOWANYCH W NIEGO PIENIĘDZY?

BRAK DOJAZDU DO DZIAŁKI – CZYLI JAK USTANOWIĆ SŁUŻEBNOŚĆ DROGI KONIECZNEJ NA SĄSIEDNICH GRUNTACH.

ZNIESIENIE WSPÓŁWŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI

UMOWA PRZEDWSTĘPNA – JAKIE UPRAWNIENIA MA STRONA W RAZIE NIEZAWARCIA UMOWY PRZYRZECZONEJ?