Często zdarza się, że zamieszkujemy w domu, czy też korzystamy z działki, które od zawsze były w naszej rodzinie i nie było wątpliwości co do tego, że nasi dziadkowie, czy tez rodzice są ich prawowitymi właścicielami. Jednak w momencie chęci uregulowania stanu prawnego nieruchomości, czy to wskutek śmierci „właścicieli”, czy też nawet za ich życia, chcąc dokonać przeniesienia własności (sprzedaż, darowizna), okazuje się, że w dokumentach wpisana jest zupełnie inna osoba. Z czego to może wynikać? Najczęściej są to przypadki, kiedy sprzedano nieruchomość podpisując zwykłą umowę pisemną, zamiast wymaganej formy aktu notarialnego. Dawniej również dokonywano zamiany działek „na słowo”, nie regulując tego w żaden sposób. Innym przypadkiem może być sytuacja, w której dana osoba myślała, że jest spadkobiercą i odziedziczyła nieruchomość, co było niezgodne z prawdą, natomiast nikt tego nie negował. Co w takiej sytuacji możemy zrobić? Czy nieruchomość trzeba będzie oddać prawowitemu właścicielowi? W takich przypadkach z pomocą przychodzi instytucja zasiedzenia, która przy zachowaniu pewnych warunków umożliwia nabycie prawa własności cudzej nieruchomości.
Co można zasiedzieć?
W niniejszym artykule opisane zostało zagadnienie dotyczące wyłącznie zasiedzenia nieruchomości.
Do nieruchomości tych zaliczamy w szczególności:
- nieruchomości gruntowe (grunty), tj. części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności;
- nieruchomości budynkowe, tj. budynki trwale związane z gruntem;
- nieruchomości lokalowe, tj. lokale, czyli części budynków.
Jakie warunki należy spełnić w celu zasiedzenia nieruchomości?
W celu zasiedzenia nieruchomości konieczne jest spełnienie dwóch podstawowych warunków:
- władanie nieruchomością jako posiadacz samoistny;
- upływ ustawowego terminu zasiedzenia.
Co oznacza, że władam nieruchomością jak posiadacz samoistny?
Samoistne posiadanie, zgodnie z art. 172 § 1 KC polega na tym, że posiadacz rzeczy zachowuje się tak, jakby przysługiwało mu prawo własności – sam dysponuje posiadaną rzeczą i sam o niej decyduje. Wola władania dla siebie nie może być ukryta – musi być ona jednoznaczna i jawna dla otoczenia. Wola posiadacza władania rzeczą dla siebie przejawia się w czynnościach faktycznych wskazujących na samodzielny i niezależny od woli innej osoby stan władztwa. Do najczęstszych okoliczności świadczących o samoistności posiadania zalicza się uzyskanie posiadania wskutek zawarcia nieważnej umowy, która miała doprowadzić do przeniesienia własności (sprzedaż, darowizna), a następnie objęcie rzeczy przez spadkobierców dotychczasowego posiadacza samoistnego niebędącego właścicielem, czy też przez osoby, które uważały się za spadkobierców dotychczasowego właściciela. Nie można natomiast mówić o samoistnym posiadaniu w sytuacji kontynuowania władania rzeczą po ustaniu stosunku zobowiązaniowego, który uprawniał do władania rzeczą (najem, dzierżawa, użyczenie).
W praktyce o samoistnym posiadaniu nieruchomości może świadczyć:
- opłacanie podatków i innych zobowiązań,
- rozporządzanie nieruchomością – tj. jej najem, dzierżawa, użyczenie – oraz pobieranie z tego tytułu pożytków;
- samodzielne zarządzanie nieruchomością bez konieczności porozumiewania się z kimkolwiek – np. zabudowa, remonty, utrzymywanie, czynienie dodatkowych nakładów na nieruchomość, itp.
- obrona stanu posiadania przed innymi – niedopuszczanie do ingerowania w nieruchomość przez osoby trzecie, ochrona przed wtargnięciem na teren posesji (wzywanie Policji, sporządzanie formalnych pism) oraz występowanie jako właściciel w stosunku do różnych organów i instytucji.
Oczywiście są to jedynie przykłady, które mogą, ale nie muszą występować w konkretnej sprawie.
W jakim terminie mogę zasiedzieć nieruchomość?
Nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia następuje po upływie 20 lat począwszy od wejścia w posiadanie samoistne, jeśli jego uzyskanie nastąpiło w dobrej wierze.
Zasiadującego posiadacza można uznać za posiadacza w dobrej wierze wówczas, gdy w wyniku błędnego, usprawiedliwionego towarzyszącymi okolicznościami, przekonania że posiadane prawo mu przysługuje i nie narusza cudzego prawa rozpoczął posiadanie w okolicznościach je usprawiedliwiających (Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 17 lipca 2020 r., sygn. III CSK 9/18).
W literaturze wskazuje się, że w dobrej wierze może być ten:
- kto objął posiadanie na podstawie umowy o przeniesienie własności, która była nieważna z braku zdolności do czynności prawnych zbywcy, o czym zbywca nie wiedział;
- kto zawarł umowę przeniesienia własności z osobą, która nie była właścicielem nieruchomości, choć nabywca był przekonany, że tak jest;
- kto objął nieruchomość w posiadanie swym jednostronnym działaniem w błędnym przeświadczeniu, ale usprawiedliwionym okolicznościami, że prawo własności jej przysługuje (np. myśląc, że jest spadkobiercą, a w testamencie powołano kogoś innego – zob. E. Gniewek, w: System PrPryw, t. 3, 2013, s. 641, Nb 474)
Natomiast jeśli wejście w posiadanie samoistne nastąpiło w złej wierze – termin konieczny do zasiedzenia nieruchomości wynosi 30 lat.
Obecnie w orzecznictwie wskazuje się, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze” [uchw. SN(7 – zasada prawna) z 6.12.1991 r., III CZP 108/91, OSNCP 1992, Nr 4, poz. 48].
UWAGA! Dla oceny dobrej wiary posiadacza w kontekście długości terminu zasiedzenia bierzemy pod uwagę chwilę rozpoczęcia posiadania – nie ma znaczenia późniejszy stan rzeczy.
Jak wszcząć procedurę zasiedzenia nieruchomości?
W celu wszczęcia postępowania o stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości konieczne jest przygotowanie stosownego wniosku. Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości należy złożyć do Sądu Rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości.
Ile kosztuje złożenie wniosku o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości?
Od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie pobiera się opłatę stałą w kwocie 2000 złotych.
Zwolnienie z kosztów sądowych
Należy pamiętać, że ustawodawca wprowadził również instytucję zwolnienia od kosztów sądowych. Stanowi ona pomoc państwa dla osób, które ze względu na trudną sytuację materialną nie mogą ponieść kosztów sądowych bez uszczerbku utrzymania koniecznego siebie i rodziny. Pomoc ta dotyczy tylko osób, które z przyczyn obiektywnych i niezależnych od nich, nie mają środków na poniesienie tych kosztów i nie były w stanie ich zgromadzić decydując się na wniesienie i prowadzenie sprawy przed sądem. Ponadto wnioskodawca spełniając powyższe warunki może wystąpić do Sądu o ustanowienie pełnomocnika z urzędu, którego wynagrodzenie za prowadzenie sprawy pokryje Skarb Państwa.
Jeśli potrzebujesz pomocy lub chcesz uzyskać więcej informacji, zapraszam do kontaktu z kancelarią -> formularz -> dane kontaktowe
Jeśli jesteś zainteresowany innymi artykułami i chcesz być na bieżąco ze wszystkimi ciekawostkami prawniczymi, zapraszam do polubienia i obserwowania mojej strony na facebooku -> Kancelaria Adwokacka Magdalena Tybor.
Przeczytaj również:
BRAK DOJAZDU DO DZIAŁKI – CZYLI JAK USTANOWIĆ SŁUŻEBNOŚĆ DROGI KONIECZNEJ NA SĄSIEDNICH GRUNTACH.
Zmarły krewny pozostawił w spadku nieruchomość – jak uregulować wpis w księdze wieczystej?